כן, זה בהחלט אפשרי, אך דורש מכם לצאת מהקופסה ולוותר על השדרות המרכזיות של ליסבון. בעוד שמחיר חניה בטאבו באזורי ביקוש בתל אביב כבר נושק למיליון שקלים, סכום זהה (כ 250,000 אירו) יאפשר לכם לרכוש בשנת 2026 נכס רחב ידיים, כולל בריכה פרטית, במחוזות המרהיבים של מרכז ופנים פורטוגל כמו קשטלו ברנקו או סנטרם.
התחושה הזו שאתם חיים בתוך סיר לחץ שרק הולך ומתחמם מוכרת לכולנו. אתם קמים בבוקר, עומדים בפקק, משלמים הון על קפה ומגיעים לדירה ששילמתם עליה מחיר של ארמון אבל היא מרגישה כמו קופסת גפרורים. המחשבה על מרחב, על שקט, על היכולת לפתוח חלון ולראות ירוק במקום את הבניין של השכן, הופכת לפנטזיה רחוקה. אנחנו כאן כדי להגיד לכם שהחלום הזה נגיש יותר ממה שחשבתם. המדריך הזה לא נועד למכור לכם אשליות, אלא להראות לכם אלטרנטיבה אמיתית ושפויה לחיים שבהם הכסף שלכם קונה הרבה יותר. קחו נשימה עמוקה, אנחנו עומדים לצלול לעולם שבו הנדל"ן עדיין הגיוני.
למה דווקא פורטוגל בשנת 2026?
השוק הפורטוגלי עבר תהפוכות רבות בעשור האחרון. אם בעבר המדינה נחשבה ל"אחות הענייה" של מערב אירופה, הרי שבשנת 2026 היא מתייצבת כאחד היעדים האטרקטיביים ביותר להשקעה ולמגורים, ולא רק בגלל מזג האוויר הנוח שמזכיר את הבית. היציבות הפוליטית, ההשקעה המסיבית בתשתיות והחיבור הדיגיטלי המהיר גם בכפרים הנידחים ביותר הפכו אותה לגן עדן למשקיעים ולנוודים דיגיטליים.
אבל יש כאן משהו מעבר למספרים יבשים. פורטוגל מציעה "החזר השקעה על הנפש" (ROI רגשי). ב 2026, כשהעולם נהיה צפוף ורועש יותר, הערך של שקט וביטחון אישי עולה. פורטוגל מדורגת בעקביות כאחת המדינות הבטוחות בעולם. השילוב של יוקר מחיה נמוך (כ 30% עד 40% פחות מישראל) עם איכות חיים אירופאית, יוצר משוואה שקשה להתעלם ממנה. הכסף שלכם פשוט שווה שם יותר, הרבה יותר. דמיינו שאתם הולכים לסופרמרקט וממלאים עגלה במוצרים טריים ואיכותיים בחצי מהמחיר שהורגלתם אליו. זו לא הנחה, זו המציאות היומיומית שם.
חניה בתל אביב מול אחוזה בפורטוגל: המספרים לא משקרים
בואו נדבר רגע על המספרים הכואבים. חניה בודדת ברוטשילד או בנווה צדק יכולה להימכר כיום בסכומים שבין 600,000 שקלים ועד מיליון שקלים. מה אתם מקבלים בתמורה? 12 מטרים רבועים של אספלט או בטון, וזכות להעמיד שם את הרכב. זהו. אין נוף, אין שירותים, ואי אפשר לגור שם (לפחות לא באופן חוקי).
לעומת זאת, סכום של כ 250,000 אירו (שהם פלוס מינוס אותו מיליון שקלים, תלוי בשער היורו) פותח בפניכם אפשרויות נדל"ניות שנשמעות כמו מדע בדיוני לישראלי הממוצע. בפריפריה של פורטוגל, ובעיקר באזורים שאינם על קו החוף המיידי, הסכום הזה קונה לכם וילה. לא דירה, לא דופלקס, אלא בית צמוד קרקע עם שטח אדמה, ולעיתים קרובות גם עם בריכה בנויה. הפער הזה הוא לא סתם כלכלי, הוא תרבותי. הוא משקף את ההבדל בין מדינה בצפיפות יתר לבין מדינה שיש בה שפע של קרקעות ומקומות יישוב הממתינים להתחדשות.
איפה באמת מוצאים את הזהב הזה?
חשוב להיות כנים ושקופים. במיליון שקלים לא תקנו וילה בליסבון, בפורטו או באלגרבה (דרום פורטוגל) בקו ראשון לים. המחירים שם זינקו משמעותית בשנים האחרונות. הסוד הוא להסתכל לאן המקומיים והמשקיעים המתוחכמים זזים. המגמה ב 2026 היא "הגירה פנימה".
מחוז קשטלו ברנקו (Castelo Branco):
זהו אחד האזורים המשתלמים ביותר בפורטוגל. הוא ממוקם במרכז המדינה, גובל בספרד, ומציע נופים הרריים ירוקים, נהרות ושקט אינסופי. האזור הזה מושך אליו אומנים, פנסיונרים ומשפחות צעירות שמחפשות איכות חיים. וילה עם בריכה כאן היא סטנדרט במחיר שציינו.
מחוז סנטרם (Santarém):
ממוקם כשעה נסיעה מליסבון, מה שהופך אותו לאטרקטיבי מאוד למי שרוצה נגישות לעיר הגדולה אבל מחירים של כפר. האזור מישורי יותר, חקלאי מאוד, ומלא בכרמים. כאן תוכלו למצוא "קינטות" (חוות קטנות) שיאפשרו לכם לגדל את הירקות שלכם ולחיות את החלום הכפרי האולטימטיבי.
אזור גוארדה (Guarda):
העיר הגבוהה ביותר בפורטוגל. האוויר כאן צלול (וקר בחורף), והמחירים ברצפה. אם אתם אוהבים הרים, שלג בחורף וטיולי טבע, זה המקום שבו הכסף שלכם יקנה לכם אחוזה של ממש. זהו אזור לאנשים שמחפשים להתנתק מהמירוץ ולחיות בקצב אחר לגמרי.
דירות נופש למכירה בפורטוגל
במיוחד עבורכם הכנו את המדריך שיעזור לכם להבין קצת יותר על נישת דירות הנופש בפורטוגל, שהיא סיפור שונה מווילות כפריות. אם החלום שלכם הוא לא לגור בפורטוגל אלא להחזיק נכס שיניב לכם הכנסה מתיירות וגם ישמש אתכם לחופשות, אתם צריכים להסתכל על "חוף הכסף" (Silver Coast).
בעוד שליסבון והאלגרבה הפכו ליקרים מאוד ועמוסים ברגולציה מגבילה על השכרות קצרות טווח (Alojamento Local), אזורים כמו נזרה (Nazaré), פניש (Peniche) וסאו מרטיניו דו פורטו מציעים אלטרנטיבה שפויה. בשנת 2026, דירות נופש למכירה בפורטוגל באזורים אלו עדיין נסחרות במחירים שנעים סביב 200,000 עד 300,000 אירו לדירות שניים או שלושה חדרים במיקומים טובים.
היתרון באזורים אלו הוא כפול: ראשית, הם נמצאים במגמת פיתוח תיירותי מואץ, בעיקר בזכות גולשי הגלים שמגיעים מכל העולם לנזרה. שנית, הבירוקרטיה לקבלת רישיונות השכרה שם עדיין גמישה יותר בהשוואה לערים הגדולות. רכישת דירת נופש כזו מאפשרת לכם ליהנות מהנכס חודש בשנה, ובשאר הזמן להשכיר אותו ולכסות את המשכנתא ואף לייצר רווח. זהו פתרון קלאסי למי שרוצה רגל באירופה בלי להתחייב למגורי קבע.
תהליך הרכישה: לא מסובך, אבל דורש מקצוענות
לקנות בית בפורטוגל זה לא כמו לקנות קוטג' בסופר, אבל זה גם לא מדע טילים. התהליך מתחיל בקבלת מספר מס (NIF), שהוא תעודת הזהות הכלכלית שלכם שם. בלי זה, אי אפשר לעשות כלום, אפילו לא להזמין אינטרנט. לאחר מכן, פותחים חשבון בנק מקומי (תהליך שהפך למעט נוקשה יותר בגלל תקנות הלבנת הון, אך עדיין אפשרי).
השלב הקריטי ביותר הוא חתימה על חוזה הבטחה (CPCV). זהו חוזה משפטי מחייב שבו אתם והמוכר מסכימים על המחיר והתנאים, ואתם משלמים מקדמה (בדרך כלל בין 10% ל 20%). היתרון הגדול בפורטוגל הוא שהתהליך שקוף מאוד ומוסדר על ידי נוטריונים. עם זאת, אל תעזו לעשות את זה לבד. עורך דין מקומי שדובר את השפה ומכיר את הניואנסים הוא לא המלצה, הוא חובה. יש לבדוק שהנכס רשום כחוק, שאין עליו חובות, ושכל התוספות (כמו אותה בריכה שדיברנו עליה) אכן חוקיות ומופיעות בשרטוטים העירוניים.
שאלות ותשובות שחשוב לדעת
ריכזנו עבורכם שאלות נפוצות שכל ישראלי שואל את עצמו לפני שהוא אורז מזוודה וטס לחתום על חוזה בפורטוגל.
האם באמת אפשר לקבל משכנתא בפורטוגל כתושב חוץ?
בהחלט כן. הבנקים בפורטוגל פתוחים למשקיעים זרים, אך התנאים שונים מאשר למקומיים. לרוב, תוכלו לקבל מימון של עד 60% או 70% מערך הנכס. הריביות בפורטוגל (הצמודות ליוריבור) היו תנודתיות בשנים האחרונות, אך ב 2026 השוק מראה סימני התייצבות. הבנק יבדוק את ההכנסות שלכם בישראל, ולכן תצטרכו להציג תלושי שכר מתורגמים ודפי חשבון.
האם אצטרך לשלם מסים כפולים?
בין ישראל לפורטוגל קיימת אמנה למניעת כפל מס. זה אומר שאתם לא אמורים לשלם מס מלא פעמיים על אותה הכנסה. עם זאת, אם אתם תושבי ישראל לצרכי מס, תצטרכו לדווח על הנכס ועל ההכנסות ממנו לרשות המיסים בישראל ולהשלים את המס במידת הצורך (אם המס בפורטוגל נמוך יותר מהמס בישראל על אותו סוג הכנסה). מומלץ מאוד להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי כדי לתכנן את המהלך בצורה חכמה.
מה קורה עם הויזה? האם קניית נכס נותנת לי אזרחות?
חשוב להבהיר: תוכנית "ויזת הזהב" (Golden Visa) עברה שינויים דרמטיים. נכון ל 2026, רכישת נכס נדל"ן למגורים ברוב המקרים אינה מקנה אוטומטית זכאות לויזת זהב כפי שהיה בעבר. המסלול הזה נסגר או הוגבל משמעותית כדי למנוע את עליית המחירים למקומיים. עם זאת, קיימים מסלולי הגירה אחרים כמו ויזה D7 (לבעלי הכנסה פסיבית) או ויזה לנוודים דיגיטליים, שמאפשרות מגורים בפורטוגל על בסיס הכנסה ולאו דווקא על בסיס השקעה בנדל"ן. הבית שתקנו ישמש אתכם למגורים תחת הויזות הללו.
האם הבתים בפורטוגל בנויים טוב? האם לא יהיה לי קר בחורף?
זו נקודה כואבת. הבנייה הישנה בפורטוגל אינה מצטיינת בבידוד תרמי. בתים רבים, יפים ככל שיהיו מבחוץ, יכולים להיות קרים מאוד בחורף ולחים. כאשר אתם קונים נכס משופץ או כזה הדורש שיפוץ, הדבר הראשון שאתם צריכים להשקיע בו הוא בידוד: חלונות כפולים, חימום תת רצפתי או קמין איכותי, ואיטום קירות. אל תתפשרו על זה. "וילה עם בריכה" לא שווה הרבה אם אתם רועדים מקור בסלון בינואר.
כמה עולה להחזיק נכס כזה בשוטף?
החדשות הטובות הן שהאחזקה זולה משמעותית מישראל. הארנונה (IMI) נמוכה יחסית (לרוב כמה מאות אירו בודדים בשנה לנכסים כפריים). חשבונות המים והחשמל סבירים, אך החשמל יכול להיות יקר יותר בחורף בגלל הצורך בחימום. אחזקת בריכה תעלה לכם בין 50 ל 100 אירו לחודש אם תעשו זאת לבד או עם עזרה מקומית לא יקרה. בסך הכל, "יוקר המחיה" של הבית נמוך מאוד.
הנדל"ן כראי לנפש
בסופו של דבר, ההחלטה לקנות נכס בפורטוגל במחיר של חניה בתל אביב היא החלטה על סדרי עדיפויות. זה כמו לבחור בין ארוחת גורמה זעירה במסעדה פלצנית לבין משתה כפרי עשיר ושמח. שניהם לגיטימיים, אבל הם מספקים צרכים שונים לגמרי.
אם אתם מרגישים שהנפש שלכם צמאה למרחבים, לאדמה, לשקט ולחיים בקצב איטי יותר (Slow Living), פורטוגל מציעה לכם עסקה שקשה לסרב לה. ב 2026, האפשרות הזו עדיין קיימת ונגישה. החלון הזה לא יישאר פתוח לנצח, ככל שיותר אנשים מגלים את הסוד. אז אולי הגיע הזמן להפסיק לחפש חניה ברוטשילד ולהתחיל לחפש את המפתח לווילה שלכם בקשטלו ברנקו. החיים קצרים מכדי לבלות אותם בחיפוש חניה, לא ככה?
